Turbulenzen auf dem Markt für Eigentumswohnungen

Die Nachfrage auf dem Tiroler Immobilienmarkt ist seit Mitte des Jahres 2022 um rund 30 Prozent zurückgegangen. Mit Einführung der KIM-Verordnung gab es zusätzliche Einschränkungen bei den Wohnimmobilienfinanzierungen. Wie der aktuellen Immobilienpreisspiegel zeigt, hat sich diese Entwicklung im Jahr 2023 fortgesetzt, die Nachfrage ist nochmals leicht gesunken.

Das Angebot an Immobilien ist hingegen um rund 25 Prozent gestiegen. Diese geänderten Bedingungen haben dazu geführt, dass im Vorjahr 9.924 Immobilienverkäufe grundbücherlich eingetragen wurden. Im Vergleich zum Jahr 2022 wurden 19 Prozent weniger Immobilien verkauft, das Verkaufsvolumen ist um 23 Prozent gesunken. Der Rückgang lag in allen Bezirken zwischen 14 und 37 Prozent und war tirolweit bei allen Objektarten zu beobachten.

Im Vergleich zum Spitzenjahr 2021 ging die Anzahl der Verkäufe um rund 28 Prozent zurück, beim Verkaufsvolumen gab es ein Minus von 29 Prozent. Baugrundstücke für Einfamilienhäuser sind weiterhin gefragt und stehen nur beschränkt zur Verfügung. „Gewidmetes Bauland wäre ausreichend vorhanden, allerdings sind die Eigentümer derzeit noch wenig bereit, die Grundstücke zu verkaufen“, erklärt Arno Wimmer, Obmann-Stv. der Immobilien-Fachgruppe in der Wirtschaftskammer Tirol.

„Sowohl die Anzahl der Verkäufe als auch die Anzahl des Verkaufsvolumens ist um ca. 24 Prozent gegenüber dem Vorjahr gesunken. Die Preise sind in den Bezirken unterschiedlich gestiegen.“ Das Angebot von Betriebsgrundstücken sei weiterhin sehr beschränkt: „Vielfach werden Betriebsgrundstücke nicht verkauft, sondern in Baurecht vergeben. Die Preise sind demnach in allen Bezirken zum Teil erheblich gestiegen.“

Der Gesamtmarkt für Eigentumswohnungen mit rund 3.900 eingetragenen Wohnungsverkäufen im Jahr 2023 hat zuletzt einen Rückgang um 21,6 Prozent bei der Anzahl der Verkäufe erfahren. „Die Durchschnittspreise pro Quadratmeter sind in allen Bezirken in unterschiedlichen Ausmaßen gefallen“, so Wimmer.

Gebrauchte Eigentumswohnungen sind mittlerweile im Schnitt um 41 Prozent billiger als Neubauwohnungen. Seit dem Spitzenjahr 2021 sind die Verkäufe in diesem Segment um 31 Prozent zurückgegangen, das Verkaufsvolumen ist bis 2023 um 27 Prozent gesunken. Der Markt für Eigentumswohnungen mit Erstbezug ist seit Mitte 2022 erheblich eingebrochen. Der Rückgang bei den Verkaufszahlen beträgt im Vergleich zum Vorjahr 58 Prozent, gegenüber 2021 sind es sogar 71 Prozent.

„Der sehr starke Rückgang ist einerseits darauf zurückzuführen, dass die Anleger für Wohnungsimmobilien aufgrund der hohen Zinsen und der besseren Renditemöglichkeiten alternativer Anlagen vom Immobilienmarkt Abstand nehmen und andererseits Wohnungskäufer, welche die Wohnung zur Selbstnutzung erwerben wollen, nur sehr erschwert eine Immobilienfinanzierung erhalten“, erklärt Michael Kugler, Berufsgruppensprecher der Bauträger. Die Durchschnittspreise sind in allen Bezirken leicht gestiegen, liegen aber fast überall unter der Inflationsrate von 7,8 Prozent für 2023.

„Allerdings ist auch festzustellen, dass für gebrauchte Eigentumswohnungen sehr wohl ein Markt vorhanden ist. Vorwiegend sind dies Käufer, welche die Wohnung selbst nutzen wollen. Anlageinteressenten sind auch auf diesem Marktsegment zurückhaltend“, so Wimmer. Aufgrund der Preisunterschiede zu Neubauwohnungen können gebrauchte Eigentumswohnungen allerdings leichter finanziert werden.

Bei den Reihenhäusern ist ein eher konstanter Markt zu beobachten. Die Preise pro Quadratmeter sind nur sehr geringfügig gestiegen. Die Verkäufe von Einfamilienhäusern sind 2023 im Vergleich zum Vorjahr um rund 28 Prozent auf 374 eingetragene Verkäufe gesunken. Der Durchschnittspreis pro Einfamilienhaus hat sich um 20 Prozent vermindert.

Neuwertige Mietwohnungen sind preislich moderat gestiegen und liegen wesentlich unter der Inflationsrate von 2023. „Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist gestiegen. Kaufinteressenten, die mangels Finanzierung keine Wohnung käuflich erwerben konnten, sind nunmehr gezwungen auf den Mietermarkt auszuweichen“, erklärt Wimmer und fügt hinzu: „Aufgrund der stark zurückgegangenen Verkäufe von Wohnungen mit Erstbezug, werden diese teilweise dem Mietermarkt zur Verfügung gestellt, sodass die zusätzliche Nachfrage durch zusätzliches Angebot ziemlich ausgeglichen werden kann.“

Bei den Geschäftsflächen sei zu bemerken, dass die Nachfrage spürbar abnehme. „Die Nachfrage konzentriert sich vornehmlich auf hervorragende und allenfalls noch auf gute Lagen. Nebenlagen sind schwierig zu vermieten“, so Kugler. Die Preise seien in fast allen Bezirken leicht gefallen.

„Der Markt scheint sich allmählich zu konsolidieren, wenngleich leichte Preisrückgänge nicht ausgeschlossen sind. Die Rahmenbedingungen sind etwas günstiger geworden. Die langfristigen Zinsen sind bereits gefallen, die kurzfristigen Zinsen sollten im zweiten Halbjahr 2024 etwas zurückgehen. Es bleibt die Hoffnung, dass das Wohnkonjunkturpaket die entsprechenden Impulse auslöst“, so Wimmer.